SEGÚN EL ÚLTIMO INFORME DE VIVIENDA DE LA CChC, EL DÉFICIT AFECTA A MÁS DE UN MILLÓN DE FAMILIAS. EL PLAN DE EMERGENCIA HABITACIONAL (PEH) TIENE UN AVANCE DEL 33%, POR LO QUE EL MINVU HA DESARROLLADO DISTINTAS INICIATIVAS PARA IMPULSARLO Y ASÍ TAMBIÉN REACTIVAR LA INDUSTRIA. PROMOVER EL DESARROLLO DE VIVIENDAS INDUSTRIALIZADAS ES UNA DE LAS ESTRATEGIAS DEL GOBIERNO PARA AGILIZAR EL PEH Y DINAMIZAR LA CONSTRUCCIÓN.
Por Andrés Ortiz_Fotos gentileza Minvu, CChC, Déficit Cero
Lograr la meta del Plan de Emergencia Habitacional (PEH) es una carrera contra el tiempo, tanto para las familias que carecen de una vivienda como para el Gobierno. El Ministerio de Vivienda (Minvu) está desplegando distintas estrategias para cumplir al 2025, el compromiso de entregar 260.000 lugares donde vivir. También el Ministerio de Hacienda hace lo propio, mediante el impulso de beneficios tributarios en apoyo a las familias que requieren con urgencia una solución habitacional, para de paso dinamizar la economía, la inversión y la industria de la construcción.
La crisis de vivienda en el país es un problema social urgente que no solo impacta a los sectores más vulnerables, sino también a la clase media. Así lo advierte el estudio de la CChC «Déficit habitacional en Chile: Evolución y análisis de la crisis de vivienda».
El informe cifra en más de un millón el número de familias que carecen de un hogar propio. En el desglose, la cifra se compone de 935.000 familias que viven allegadas y hacinadas, allegadas por incapacidad financiera y en viviendas irrecuperables, además de otras 114.000 familias que viven en campamentos y más de 40.000 personas en situación de calle.
«Las necesidades de soluciones habitacionales en Chile crecieron en los últimos cinco años en cerca de 13%. Dentro de esta demanda, destacan aquellas familias que se encuentran allegadas por incapacidad financiera, es decir, no cuentan con los recursos suficientes ni siquiera para acceder a un arriendo en la comuna donde viven actualmente. Además, el estudio evidencia que dos de cada cinco se clasifica como sectores medios, siendo una de las tipologías familiares más afectadas’; detalla Francisco Valdés, jefe de Estudios Inmobiliarios y Vivienda de la CChC.
PROBLEMAS Y APOYOA LA CLASE MEDIA
Si bien la política habitacional ha permitido reducir el déficit en los segmentos más vulnerables, señala el informe, esta crisis golpea con fuerza a familias de sectores medios, a las que les resulta cada vez más difícil contar con capacidad financiera para acceder a la casa propia. El estudio del gremio indica que, desde 2017 a 2022, el número de hogares de clase media allegados por incapacidad financiera aumentó un 165%.
«El informe da cuenta de la necesidad de atender a una clase media que se ha visto desmejorada en los últimos años y que, por incapacidad financiera, ha debido vivir en condición de allegada. En el caso de los sectores más vulnerables, son asistidos por las autoridades en el marco de políticas habitacionales. Sin embargo, los indicadores del estudio dan cuenta de la necesidad de focalizar los recursos para poder ampliar los beneficios’; sostiene la vicepresidenta de la CChC, Jacqueline Gálvez.
El problema de acceso habitacional de la clase media se agudiza con las crecientes tasas de interés hipotecarias, condiciones crediticias más exigentes y un incremento en el precio de las viviendas nuevas. Se trata de una tormenta perfecta que, además, afecta al mercado inmobiliario, que tiene un elevado stock de 113.000 unidades construidas que no se han logrado vender. Es un freno a la liquidez que, de paso, impide a estas empresas emprender nuevos proyectos.
Una medida de estímulo a la compra de viviendas nuevas, con foco en sectores medios, es la Ley 21.631, recién promulgada, que otorga un beneficio tributario extraordinario para las personas que adquieran una vivienda con crédito hipotecario. La ayuda se aplica cada año mediante un crédito tributario reembolsable, es decir, se rebaja el Impuesto Global Complementario o se da derecho a una devolución de hasta 16 UTM (aproximadamente $1.000.000) por la adquisición de viviendas nuevas. El beneficio es compatible con los subsidios habitacionales y se entregará por cinco años, por lo que el monto total del beneficio alcanza a $ 5.000.000 por contribuyente.
La nueva normativa será también un incentivo para el mercado inmobiliario, que espera acelerar la venta de su stock disponible y así contar con recursos para emprender nuevas inversiones en proyectos residenciales, reactivando también las grúas de la construcción.
La vicepresidenta del gremio valora la ley que rige desde el 1 de noviembre. «Va en la línea correcta. Creemos que esta ley ayudará a un segmento de clase media que está buscando apoyo para adquirir una vivienda. Sin embargo, es un factor más. Es necesario sumar más elementos para que podamos responder para revertir el déficit habitacional’; señala Jacqueline Gálvez.
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U NA DE LAS ESTRATEGIAS DEL MI NVU PARA
acelerar la ejecución de proyectos habitacionales en apoyo al PEH, ha
sido la industrialización, método que permite acortar los plazos de
ejecución y disminuir residuos.
PROBLEMAS Y APOYO A LA CLASE MEDIA
Si bien la política habitacional ha permitido reducir el déficit en los segmentos más vulnerables, señala el informe, esta crisis golpea con fuerza a familias de sectores medios, a las que les resulta cada vez más difícil contar con capacidad financiera para acceder a la casa propia. El estudio del gremio indica que, desde 2017 a 2022, el número de hogares de clase media allegados por incapacidad financiera aumentó un 165%. «El informe da cuenta de la necesidad de atender a una clase media que se ha visto desmejorada en los últimos años y que, por incapacidad financiera, ha debido vivir en condición de allegada. En el caso de los sectores más vulnerables, son asistidos por las autoridades en el marco de políticas habitacionales. Sin embargo, los indicadores del estudio dan cuenta de la necesidad de focalizar los recursos para poder ampliar los beneficios’; sostiene la vicepresidenta de la CChC, Jacqueline Gálvez.
El problema de acceso habitacional de la clase media se agudiza con las crecientes tasas de interés hipotecarias, condiciones crediticias más exigentes y un incremento en el precio de las viviendas nuevas. Se trata de una tormenta perfecta que, además, afecta al mercado inmobiliario, que tiene un elevado stock de 113.000 unidades construidas que no se han logrado vender. Es un freno a la liquidez que, de paso, impide a estas empresas emprender nuevos proyectos.
Una medida de estímulo a la compra de viviendas nuevas, con foco en sectores medios, es la Ley 21.631, recién promulgada, que otorga un beneficio tributario extraordinario para las personas que adquieran una vivienda con crédito hipotecario. La ayuda se aplica cada año mediante un crédito tributario reembolsable, es decir, se rebaja el Impuesto Global Complementario o se da derecho a una devolución de hasta 16 UTM (aproximadamente $1.000.000) por la adquisición de viviendas nuevas. El beneficio es compatible con los subsidios habitacionales y se entregará por cinco años, por lo que el monto total del beneficio alcanza a $ 5.000.000 por contribuyente.
La nueva normativa será también un incentivo para el mercado inmobiliario, que espera acelerar la venta de su stock disponible y así contar con recursos para emprender nuevas inversiones en proyectos residenciales, reactivando también las grúas de la construcción.
La vicepresidenta del gremio valora la ley que rige desde el 1 de noviembre. «Va en la línea correcta. Creemos que esta ley ayudará a un segmento de clase media que está buscando apoyo para adquirir una vivienda. Sin embargo, es un factor más. Es necesario sumar más elementos para que podamos responder para revertir el déficit habitacional’; señala Jacqueline Gálvez.
INDUSTRIALIZACIÓN
Una de las estrategias del Minvu para acelerar la ejecución de proyectos habitacionales en apoyo al PEH, que al 31 de octubre tenía un avance del 33%, ha sido la industrialización, método que permite acortar los plazos de ejecución, reducir residuos y construir viviendas en serie de alto estándar técnico.
«Buscamos incentivos para que las constructoras mejoren su productividad y hemos visto que la industrialización permite mejorar los plazos y tiempos de ejecución. El desafío es que las empresas se atrevan a crear, a experimentar con nuevos sistemas. Ya hemos visto resultados, como la obra gruesa de edificios industrializados, que está tomando cuatro meses en lugar de los 12 meses con el sistema tradicional de edificación’; comenta Ricardo Carvajal, jefe de a División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional (Ditec) del Minvu.
Según datos del Minvu, a octubre el aporte de viviendas de factura industrializada al PEH ha sido de más de 600 unidades, además de unas 300 que están en proceso de ejecución. «Estos números están dentro de las 85.704 viviendas que hemos entregado en total (al 31 de octubre) y de las 135.000 actualmente en edificación en el marco del Plan de Emergencia Habitacional’; acota Ricardo Carvajal.
Esta contribución podría tener un mayor incremento el próximo año, de materializarse el anuncio del ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, realizado en el lanzamiento de Edifica 2023, del llamado a licitación de 20.000 mil viviendas industrializadas para 2024. En el evento, el titular del Minvu enfatizó en la necesidad de incrementar la productividad, la inversión y el desarrollo tecnológico de una manera «audaz» en estas edificaciones. «Junto con elevar fuertemente la producción de vivienda industrializada, también significará un importante trabajo público-privado para poder sacar adelante el PEH y fortalecer la reactivación de la industria’; añade el jefe de la Ditec.
Como parte del trabajo público-privado para revertir la crisis habitacional, la plataforma colaborativa «Déficit Cero» está promoviendo el desarrollo de viviendas sociales industrializadas. Clemente Larraín, coordinador de Estudios de Déficit Cero, advierte sobre la centralización de las empresas dedicadas a este método constructivo y su escaso desarrollo de viviendas sociales. «De acuerdo a estudios de la CChC, existe un registro de 14 7 empresas industrializadoras y prácticamente el 50% está en la Región Metropolitana. De todo el universo de estas empresas, solo el 10% se dedica a viviendas de interés público. Lo anterior nos hace pensar que hay una oportunidad en desarrollar nuevas y mejores empresas en regiones e incentivar a que dicha producción se dirija a la producción de viviendas sociales’; reflexiona.
EL PROBLEMA
de acceso habitacional
de la clase media se agudiza con
las crecientes tasas de interés hipotecarias,
condiciones crediticias más exigentes y
un incremento en el precio
de las viviendas nuevas.
Para fomentar dicha industria, Larraín propone más apoyo gubernamental a través de políticas y programas de incentivos fiscales y financieros. «También es crucial la capacitación de profesionales en métodos industrializados y la adaptación de las normativas de construcción para facilitar la adopción de métodos industrializados en la construcción de viviendas sociales, como ocurre en el extranjero’; añade.
El Minvu ha avanzado en incluir la nueva modalidad constructiva en el marco normativo que regula el desarrollo de viviendas sociales. «Hemos actualizado los protocolos de inspección, también se han modificado los llamados de subsidio para que se reconozca que son distintos los sistemas de pago para vivienda industrializada. Otra de las acciones que hemos desarrollado, es diseñar, en conjunto con las empresas industrializadoras, viviendas tipos. A la fecha contamos con ocho modelos diferentes de vivienda industrializada certificada por Ditec’; afirma Carvajal.
ACCIÓN INTEGRAL PÚBLICO-PRIVADA
Si bien los programas y subsidios habitacionales son la principal herramienta para paliar la crisis de vivienda, también se requiere de una acción más integral en la que colaboren de manera efectiva los privados, como el sector constructor, y la banca, para facilitar el financiamiento para las familias que requieren de crédito hipotecario y para las constructoras que necesitan mejores condiciones crediticias para sus proyectos habitacionales.
«El problema de acceso a la vivienda es de una magnitud tal, que las soluciones deben venir de múltiples fuentes, no solo del Estado. El sector privado igualmente tiene un papel fundamental, tanto en la asociación que debe tener con el Estado en la implementación de Políticas como el PEH, como en la innovación para generar una oferta sustentable y más asequible. Así también, el sector financiero tiene mucho que decir, pues es uno de los catalizadores entre oferta y demanda de este mercado, pieza fundamental para las familias que hoy buscan financiamiento y que enfrentan condiciones muy duras, así como también las empresas desarrolladoras’; menciona el jefe de Estudios Inmobiliarios y Vivienda de la CChC, Francisco Valdés.
El gremio ha propuesto una serie de medidas para reducir el déficit habitacional, iniciativas que por cierto podrían impulsar la reactivación del sector, el crecimiento y la inversión. Volver a tratar la vivienda como un bien básico, en lugar de un bien de consumo, mediante la rebaja del IVA o eximirla del impuesto, ampliar la garantía estatal al pie de los créditos hipotecarios al 15%, así como reforzar y ampliar los programas habitacionales vigentes, son algunas de las proposiciones.
En relación al rol de la banca, el MOP ha impulsado medidas de apoyo financiero que ha implementado BancoEstado, institución que dispone de instrumentos de financiamiento vigentes para las empresas constructoras. Una de ellas es «Obras para Chile’; un plan de financiamiento para constructoras con ventas anuales de hasta UF 1.000.000, para la ejecución de las obras adjudicadas, que entrega financiamiento para capital de trabajo y cupo para boletas de garantías.
Otra iniciativa vigente de BancoEstado es el Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) que, entre otros beneficios, busca fomentar y dinamizar la actividad de la construcción y de sectores relacionados, además de favorecer la compra de viviendas y un mejor acceso a los créditos hipotecarios a las familias. Fogaes entrega financiamiento para operaciones de capital de trabajo, inversión y refinanciamiento de deudas para empresas de los rubros de construcción e inmobiliario o actividades relacionadas.
Por último, en función de cumplir la meta de 260.000 viviendas al 2025, desde Déficit Cero plantean que se deben tomar una serie de medidas. Una de ellas es la aceleración de los procesos y trámites de los proyectos D.S. Nº 49, que actualmente demoran más de ocho años en promedio. Luego, se deben implementar nuevos mecanismos de financiamiento público-privado, que permitan levantar mayor financiamiento de parte de las familias y empresas para la vivienda de interés público.
Para Jacqueline Gálvez, el PEH no debería tener plazo, sino extenderse como una política de Estado permanente y planificada de acuerdo a las necesidades particulares de cada región y comuna. «Un plan para resolver la emergencia habitacional no debería tener fecha de término. Es importante que una vez que se cumpla el plazo estipulado por el gobierno, se continúen con iniciativas que puedan cubrir todas las necesidades habitacionales. De esta forma, los recursos podrán destinarse según las necesidades de las comunidades, que probablemente cambiarán según lo determinen los próximos censos’; asegura Gálvez.
